Une construction ou un aménagement immobilier demande de la préparation. Avant d’engager la réalisation de votre projet, il est essentiel de prendre connaissance des différentes règles qui s’appliquent sur votre terrain ; d’où l’intérêt de déposer un certificat d’urbanisme. Mais de quoi s’agit-il réellement ? Voici quelques points importants à connaître sur cet acte administratif.

Qu’est-ce qu’un certificat d’urbanisme ?

Le certificat d’urbanisme est un document qui précise les règles d’urbanisme qui s’appliquent sur un terrain. Délivré par la mairie, il consiste en un simple document d’information, et ne peut en aucun cas être considéré comme une quelconque forme d’autorisation. Il ne remplace donc pas le permis de construire, la déclaration préalable de travaux ou le permis d’aménager. Le certificat d’urbanisme détermine ainsi la constructibilité du terrain concerné, en indiquant entre autres si celui-ci se situe sur une zone inondable ou au sein d’un périmètre protégé. Même si le document est facultatif, il est toutefois conseillé d’en faire la demande, que ce soit dans le cadre de la vente d’un terrain, lors d’une procédure de division foncière ou parcellaire, lors d’un compromis de vente, pour un lotissement ou pour exercer un droit de préemption, afin de s’assurer que le projet de construction soit en accord avec les règles d’urbanisme locales en vigueur. Vous éviterez par la même occasion tout refus d’un permis de construire au dernier moment.

Quels sont les différents types de certificat d’urbanisme ?

Le certificat d’information :
Le certificat d’information est la première forme de certificat d’urbanisme. Comme son nom l’indique, il fournit les informations portant sur le régime juridique auquel le terrain est soumis. Outre les règles d’urbanisme applicables au terrain, le certificat d’information précise également les limitations administratives au droit de propriété, à savoir les servitudes d’utilité publique ou la zone de protection établie autour d’un monument historique. Il indique également si le terrain se situe dans une zone soumise au droit de préemption ou dans un ancien site industriel répertorié. Bien évidemment, les taxes ainsi que les participations d’urbanisme y sont mentionnées.

Le certificat opérationnel :
À la différence du certificat d’information, le certificat opérationnel confirme la viabilité ainsi que la faisabilité de votre projet de construction immobilière sur le terrain concerné, et ce, sans que vous ayez obtenu votre permis de construire. Le document intervient plutôt dans le cadre d’un projet de construction abouti. Le certificat vous renseigne entre autres sur l’état des équipements publics, c’est-à-dire des voies et des réseaux existants ou prévus qui desservent le terrain. En fonction de la réponse fournie par l’autorité administrative, le demandeur saura si son projet immobilier est faisable, en vue d’obtenir un éventuel permis de construire.

Comment obtenir un certificat d’urbanisme ?

Pour obtenir un certificat d’urbanisme auprès de la mairie, l’intéressé devra remplir le formulaire Cerfa n° 13410. Commencez donc par indiquer l’objet de votre demande, c’est-à-dire la nature du certificat d’urbanisme. Pour ce faire, il suffit de cocher la case adaptée.

Après avoir décliné votre identité et fourni vos coordonnées, vous serez amené à indiquer les informations portant sur le terrain concerné, à savoir son adresse exacte ainsi que ses références cadastrales. Quel que soit le type de certificat que vous souhaitez obtenir, gardez toujours en tête qu’un projet bien détaillé permettra à la mairie de vous fournir la réponse la plus précise et la plus adaptée possible à votre projet. Si ce dernier porte sur plusieurs parcelles, n’hésitez surtout pas à indiquer la superficie de chacune d’entre elles.

Les pièces à joindre à la demande

Pour compléter votre demande, vous devez également joindre, en plus de l’imprimé Cerfa n° 13410, d’autres documents à votre dossier.

Le plan de situation (pièce CU1) prévu par l’article R. 410-1 al 1 du code de l’urbanisme est indispensable pour toute demande de certificat d’urbanisme. Il permet ainsi de localiser facilement le terrain au sein de la commune. Pour une meilleure lisibilité de votre plan de situation, pensez à indiquer quelques points de repère ainsi que les voies d’accès au terrain. L’aide d’un géomètre-expert est conseillée et vous permettra d’indiquer toutes les informations concernant le terrain avec le plus de précisions possibles.

La note descriptive succincte (pièce CU2) sera nécessaire pour une demande de certificat d’urbanisme opérationnel. Elle vient dans ce cas s’ajouter au plan de situation CU1. Le document permettra ainsi à l’administration en charge de l’urbanisme d’apprécier la nature et les caractéristiques de votre projet. Le document comprend entre autres une description sommaire de l’opération projetée. Elle indique également la destination, la sous-destination ainsi que la localisation approximative des bâtiments qui composeront l’unité foncière, et éventuellement la destination ou la sous-destination des bâtiments à conserver ou à démolir. Elle peut être complété de plan pour la compréhension du projet.

La pièce CU3, c’est-à-dire le plan du terrain ne sera nécessaire qu’en cas de constructions déjà présentes sur le terrain. Elle offre en quelque sorte une vue d’ensemble du terrain. Vous y indiquerez ainsi l’emplacement des bâtiments existants. Un extrait de plan du cadastre peut suffire.

Le délai d’instruction

Le délai d’instruction d’un certificat d’urbanisme d’information est de 1 mois. En revanche, pour demande de certificat d’urbanisme opérationnel, ce délai passe à 2 mois. En cas de réponse positive de la mairie, le certificat sera adressé par lettre recommandée avec accusé de réception, et portera sur la localisation approximative et la destination du/des bâtiment(s) projetés dans l’unité foncière, ainsi que les modes de desserte des équipements publics déjà existants ou prévus. Dans le cas contraire, la mairie est amenée à motiver son refus. Par ailleurs, l’absence de réponse de la mairie au terme du délai d’instruction signifie que l’administration délivre un certificat tacite. Le document garantit ainsi que sur les 18 mois de validité, les administratives au droit de propriété ainsi que la liste des taxes et participations ne pourront pas être remis en cause. La mairie est toutefois tenue de délivrer une réponse écrite.

Durée de validité et prolongement du certificat d’urbanisme

La durée de validité d’un certificat d’urbanisme, qu’il s’agisse d’un CU d’information ou d’un CU opérationnel est de 18 mois à compter de la date à laquelle le document a été délivré. La mairie garantit entre autres que l’ensemble des informations et des renseignements qu’elle fournit reste stable pendant ces 18 mois.

Il est tout à fait possible de prolonger la durée de validité d’un certificat d’urbanisme par période d’une année, à condition que les règles d’urbanisme, les servitudes d’utilité publique ainsi que les taxes applicables au terrain restent les mêmes. Dans ce cas, l’intéressé adressera une demande manuscrite en double exemplaire avec le certificat à proroger au maire de la commune où se situe le terrain. La procédure doit être réalisée au moins 2 mois avant l’expiration du délai de validité du certificat à proroger. Une absence de réponse de la mairie dans les deux mois qui suivent la demande signifie que le certificat est automatiquement prolongé.

Un certificat d’urbanisme est-il contestable ?

La réponse est oui. Dans ce cas, il est essentiel de suivre la procédure qui s’applique en droit administratif. La première chose à faire serait donc d’adresser un recours gracieux au maire qui s’est chargé de délivrer le document, et ce, dans un délai de deux mois à compter de la date de délivrance du document. En cas de réponse négative, ou à défaut de retour, vous serez amené à entamer un recours contentieux, en saisissant le tribunal administratif.

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